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数据显示未来房地产供应仍将增加
http://www.shandongsteel.com 发表日期:2020-02-11 山东钢铁网 [我要打印] [IE收藏]


国家房地产信息中心(Napic)上个月发布的2019年第三季度房地产市场发布后,有关马来西亚住房市场状况的评论很多。

本专栏的目的不是要重复已被注释的内容,而只是为了提供对一些未被注释数据的洞察力。

首先,大局。截至2019年第三季度,马来西亚房屋价格指数(HPI)为195.7点,尽管虽然同比仅上涨0.2%,但实际上环比下降了1%。



图1显示了HPI的增长趋势,而2019年第三季度的业绩实际上是自2010年第一季度以来最弱的,而2010年第一季度恰好是当前指数的基准年。因此,2019年第三季度的HPI不仅以最慢的速度增长,而且其季度收缩显示平均价格正在下降。对于购房者来说是个好消息,对业主,尤其是投资者而言,不是个好消息。

第二,悬突的发生率有所提高。根据Napic的数据,悬置产业的总数为31,092个单位,价值约187.7亿令吉。尽管这仍同比增长3.2%,但仍低于我们过去三个季度的水平,因为悬挑的单位数量在2019年第一季度达到了32,936单位的峰值。

就价值而言,总悬置单位维持在187.7亿令吉,尽管按年下跌3.9%,是五个季度以来的最低总值。也许去年发起的“居者有其屋”运动确实在一定程度上有助于清除存量。整体价值的下降也意味着悬挑类别的平均房屋价值现在约为604,000令吉,与过去三个季度相对持平。

这些悬垂单元在哪里?柔佛州,霹雳州和雪兰莪州是悬挑单位数量最多的前三名,分别占总数的17.6%,16.5%和15.7%。就价格范围而言,50万令吉以下的物业仍然是最大的一块,占悬挑额的约62%,而价格在100万令吉及以上的物业仅占单元数的12.6%。

有趣的是,根据Napic的统计数据,市场表现相对较好,因为它表明这31,092辆(代表市场的丑陋统计数据)实际上是25.7%的销量,而第三季度推出的120,909辆尚未售出2019年。已售物业的销售统计数据仍保持强劲增长势头,约占总推出量的54%,占77.9%;而排屋约占总推出量的32%,实现销量的72% 。

高层细分市场的悬空统计基本上表明,在价格范围内,雪兰莪州在200,000令吉及以下价格类别中具有较大的悬空,占该分段的总悬空的31%,而在该价格区间中,悬空的悬空占总悬空的31%。霹雳州价格在200,000-300,000令吉之间的高悬挑房。

在RM300,000-RM500,000类别中,雪兰莪再次占总份额的28%,而价格在RM500,00-RM700,000的悬垂单元中有30%位于吉隆坡。

在单梯田和两梯田三段住宅中,霹雳州和吉打州在价格低于30万令吉的房地产中占有最大份额,两个州分别占38%和23%。

吉打州在RM300,000-RM500,000类别中也占大多数,几乎占42%。雪兰莪州的悬空情况也较高,有价房地产的价格范围为70万至100万令吉,占62%,而柔佛州领导的悬空单位为100万令吉及以上类别,占市场的61% 。

但是,尽管悬挑类别给所有人带来了希望,那就是一切都还不错,但对已推出但仍在建设中的物业进行进一步分析会使我们大吃一惊,因为如果准备好空置占有或将其清除,则传入的悬垂可能会很大。至少在交货的9个月内。Napic统计数据显示,截至2019年第三季度,有179,027处物业推出,但销量仅占56.3%,留下78,191单位或43.7%未售出。

第三,关于住宅市场的说法就足够了。那么包括SoHo和服务公寓在内的商业市场呢?

由于这些被定义为商业物业而非住宅,因此,仅这两种类型的财产就构成了所推出商业市场的82.5%,这不足为奇。

在这里,统计数字令人担忧。截至2019年第三季度末,市场上的悬置总单位数量从2018年末的17,769单位跃升39.7%至24,820单位,而就价值而言,这些单位的总价值约为198.1亿令吉,截至2018年底,在短短九个月内上涨了42.4%,总价值达139.1亿令吉。

尽管这两个子部门的销售情况都不错,苏活区占79.3%,服务式公寓占76.9%,但供应量的大幅度增长使得清除新供应品变得更加困难,更不用说旧供应了。实际上,统计数据表明柔佛州是许多问题的根源。仅南部州就占全国商业地产市场的57.3%,主要是服务式公寓和SoHo单元的供过于求所致。展望未来,开发商尚未放慢脚步,因为我们看到截至2019年第三季度末已有约105,306套商业单元在建并正在建设中,其中94,004套为SoHo和服务式公寓,占商业总供应量的89%。迄今为止,其中约59%已售出,而约43,066单位仍未售出。这些单位中有将近30%位于柔佛州,

尽管统计数据显示,截至2019年第三季度末,住宅悬置量为31,092单位,价值约187.7亿令吉,但不包括商业部分悬置。因此,如果我们将18,916单位的SoHo和服务式公寓悬挑增加到商业悬挑类别中,则实际上,我们坐拥略高于50,000单元的未售完工物业,价值约340亿令吉。

第四,我们的房地产开发商仍然不审慎,也不了解市场情况。Napic统计清楚地表明,市场无法吸收计划的和未来的供应,但这些开发商仍然很贪婪,并坚持追求其商业目标。表1总结了未来的情况。

希望其中的一些甚至不会起飞,因为任何进一步的推出,特别是在服务公寓和SoHo类中,都可能会抑制市场。即使在住宅领域,虽然占现有存量的百分比似乎并不令人震惊,但从绝对意义上讲,这个数字还是很大的。在给定的一年中,未来总供应量接近90万个单位,是二手市场总交易量的4倍以上!

SoHo和服务板块的未来总供应量为34万个单位,这表明我们有1.7年的二级市场交易在等待中!

我们真的需要停止建造这些不必要的房地产,以免它们成为房地产市场乃至整个经济的更大问题。首先,当局,特别是地方议会,应该注意市场情况,并停止向房地产公司授予新的开发订单,而对于开发商来说,上述统计数字是真实的,他们应该注意充满挑战的市场,尤其是在高层商业和住宅领域。
 

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